что такое переуступка квартиры в новостройке

Описание страницы: переуступка квартиры в строящемся доме - особенности, законодательство, механизм от профессионалов для людей.

Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе. В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ). Реализовать свои права владелец может 2 путями:

  • вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
  • продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

    от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ. — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента; — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

  1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
  2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
  3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
  4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.
Читайте так же:  уведомление о рассмотрении представления прокурора образец

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

  1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
  2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя

  • выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
  • возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
  • цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
  • большое количество вариантов жилья;
  • безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.
  • получение не права собственности, а права требования;
  • вероятность задержки сдачи объекта;
  • без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук.

Для продавца

  • возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
  • заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.
  • операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
  • переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.

Показатель

Значение

13% от налоговой базы

Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика

до 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст. 279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

Читайте так же:  после поверки счетчиков воды что делать дальше

Почему следует обратиться к нам?

  1. Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
  2. Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
  3. Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.

Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.

Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков

LIVING узнал, как избежать мошенничества и купить квартиру по переуступке с максимальной выгодой.

Что такое договор переуступки?

Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.

По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.

Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.

В чем преимущество таких квартир?

Как правило, квартиры, продающиеся по переуступке, дешевле, чем у застройщика. По данным Единого центра переуступок в Санкт-Петербурге, дисконт может составлять 7-20%. Некоторые эксперты утверждают, что скидка доходит до 30%.

Читайте так же:  что закрепляет конституция рф

Однако специалисты предупреждают: если квартира без видимых причин продается по цене намного ниже, чем у застройщика, – это повод задуматься о финансовом благополучии строительной компании.

«Причин, по которым стоимость квартиры в строящемся доме ниже, чем аналогичное предложение от застройщика, может быть несколько», — поясняет старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян.

Возможно, продавцу срочно нужны деньги. Но не исключено, что он знает о проблемах, возникших в процессе строительства: отставание от графика, применение некачественных материалов на стройке, многократные изменения проекта будущего дома. Поводом для продажи также может быть «инсайд» о плохом финансовом состоянии застройщика, грозящем банкротством и заморозкой строительства.

Даже то, что квартиру продает юридическое лицо, аффилированное с застройщиком, должно насторожить покупателя. «Как правило, это является одним из признаков непрозрачного финансового состояния самого застройщика», — предупреждает юрист.

Какие преимущества, помимо цены, могут быть у такой квартиры?

Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. — Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».

Где искать квартиры, продающиеся по переуступке?

Объявления о продаже таких квартир размещаются на тех ресурсах в интернете, где продается любая другая жилая недвижимость. Некоторые застройщики ведут собственную базу переуступок. Много объявлений и на специализированных сайтах, посвященных этому виду сделок.

Судя по объявлениям в сети, в основном квартиры в строящихся домах, продающиеся по договорам переуступки, расположены в локациях массового строительства: в Рыбацком (Невский район), на пр. Маршала Блюхера (Калининский район), а также новостройки Всеволожского района Ленобласти – Кудрово и Мурино.

На что обратить внимание при поиске квартиры?

Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.

Читайте так же:  зарплатная карта россельхозбанка отзывы

«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.

Какие документы проверить у продавца?

В первую очередь продавец должен иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия. Кроме того, у него должна быть свежая выписка из ЕГРП о наличии прав долевого участия на квартиру. Если квартира куплена без ипотеки, следует обязательно проверить документы, подтверждающие оплату застройщику.

«Здесь следует уточнить, что справка от застройщика об отсутствии задолженности продавца по оплате квартиры таковым документом не является. Необходимо, чтобы продавец предоставил оригиналы квитанций и чеков о внесенных в кассу застройщика денежных суммах, либо выписки, платежные получения из банка с отметками об исполнении указанных платежей», — советует юрист.

Может ли застройщик запретить продажу квартиры по переуступке?

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

Читайте так же:  инструкция ответственного за пожарную безопасность

Можно ли оформить сделку по переуступке самостоятельно или лучше обратиться к юристам?

По закону, граждане не обязаны обращаться к юристам и риелторам и могут заключать подобные сделки самостоятельно. Однако ошибки и невнимательность могут стоить дорого, поэтому консультация грамотного специалиста не повредит, особенно, если при заключении сделки покупатель планирует использовать материнский капитал или субсидии.

«С покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке, хорошие агентства денег не берут. Все расходы оплачивает продавец», — добавляет директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

А можно купить по переуступке «ипотечную» квартиру?

Для того, чтобы переуступить право по договору, по которому еще не выплачена ипотека, и заемщик, и покупатель должны обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на нового заемщика. Важный нюанс: переоформление ипотеки возможно только в том банке, который изначально выдал кредит.

С какими мошенническими схемами можно столкнуться при переуступке и как избежать обмана?

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.

что такое переуступка квартиры в новостройке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here