для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации

Описание страницы: доходный подход в оценке недвижимости от профессионалов для людей.

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

  • этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
  • риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

  • инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
  • рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

  • капитализация чистой прибыли;
  • дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

  • вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
  • состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
  • возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
  • возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).
Читайте так же:  как платится пособие по безработице

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

  • прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
  • прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

  • непостоянность уровня прибыли;
  • недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

  • если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
  • есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
  • прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
  • недвижимое имущество – многопрофильный объект;
  • недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

  • временных рамках прогнозирования;
  • ориентировочные размеры прибыли;
  • дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны — максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Читайте так же:  льготы для ветерана труда

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

  • универсальность;
  • возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации

Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.

Ставка капитализации

В основе метода лежит формула капитализации дохода:

CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:

  • Price – цена объекта недвижимости.
  • CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов — Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
  • NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.
Читайте так же:  при смене учредителя нужно ли менять устав

Расчет стоимости объекта

В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).

В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами. Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:

Прогнозное использование

Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).

Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)

Источник: Schroders, Bloomberg

Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).

Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)

Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management

Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.

Читайте так же:  продать долю в квартире в спб

Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)

Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics

Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.

Недостатки метода

Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.

Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.

В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.

Читайте так же:  путевой лист на экскаватор

Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.

для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here