договор купли продажи с обременением

Описание страницы: как продать квартиру с обременением в пользу продавца? от профессионалов для людей.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:
  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора. Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору. Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

Читайте так же:  штраф за просроченный паспорт после замужества

ВНИМАНИЕ . Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр. При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:
  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ . До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления. В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки. При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Читайте так же:  пожизненное заключение в россии сколько лет

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Читайте так же:  порядок замены паспорта в 45 лет

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Обременения скрытые и явные. А также строка в договоре, которая позволяет покупателю не платить

Без залогов и обременений – такая фраза часто используется в рекламе жилой недвижимости на сайтах объявлений. И квартира действительно может казаться абсолютно «чистой», судя по выписке ЕГРН. Но про существование некоторых обременений с ее помощью узнать не получится.

За неоплаченные коммунальные платежи на квартиру могут наложить арест. Фото: life.ru

Явные обременения

Обременение – это различные ограничения в праве собственности на определенный объект недвижимости.

Наиболее распространенный вариант обременения – это залог (ипотека) в пользу банка, выдавшего кредит. Также довольно часто причиной обременения является арест, наложенный по решению суда в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в процессе исполнительного производства.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с такими видами обременения нельзя. Они должны быть сняты или должно быть получено согласие на продажу от залогодержателя, у которого она по-прежнему останется в залоге.

Эти виды обременения в обязательном порядке указываются в выписке ЕГРН на объект недвижимости, которую может получить любой желающий. И нужно быть действительно очень невнимательным или просто глупым человеком, чтобы не заказать ее перед покупкой квартиры.

Читайте так же:  алименты на 3 детей сколько

Еще одним из распространенных видов обременения являются договоры найма жилого помещения и/или безвозмездного пользования помещением. Продажа такой квартиры не будет являться основанием для расторжения договора. И наниматель сможет продолжать ей пользоваться даже при новом собственнике. Который станет, в свою очередь, новым наймодателем. А условия договора при этом не изменятся.

Нехороший момент здесь в том, что государственной регистрации подлежат только те договоры найма или безвозмездного пользования, которые заключаются на срок не менее одного года.

И поэтому информация о таком обременении отражается в выписке ЕГРН. В отличие от договоров, заключенный на более короткий срок. О них в выписке ничего не будет сказано. Известны случаи, когда непорядочные владельцы квартир сдают их непосредственно перед продажей или сразу после нее, пока покупатель ждет, когда помещение освободится.

Для того чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо побывать в квартире хотя бы пару раз перед покупкой. Желательно в вечернее время или выходные, когда возможные наниматели окажутся дома. А также мониторить объявления с данными этой квартиры на предмет ее аренды.

Скрытое. Как узнать, есть ли подвох?

Самым неприятным случаем может обернуться покупка квартиры, обремененной правом пользования на основании ренты, завещательного отказа или правом пользования лиц, отказавшихся от участия в ее приватизации.

Недвижимость нужно постоянно оберегать от различных проблем. Фото: businesspskov.ru

Люди, наделенные такими правами, получают возможность пользования квартирой на определенное время – как правило, пожизненное. И продать ее можно будет только вместе с этими обременениями.

Эти права не подлежат государственной регистрации в обязательном порядке, а поэтому не указываются в обычной выписке ЕГРН. Определить их наличие можно только с помощью самого продавца, который может получить расширенную выписку или соответствующую справку у нотариуса.

Также нужно вместе с продавцом заказать выписку из домовой книги. Кроме того, в договоре купли-продажи должно быть обязательно указано отсутствие таких лиц.

Читайте так же:  уменьшение оклада по инициативе работодателя

Есть и такой тип обременения, который может появиться непосредственно после сделки. Речь идет о залоге (ипотеке) в силу договора, который возникает при оплате недвижимости после регистрации перехода права собственности.

В соответствии с законом такой залог возникает по умолчанию в каждом случае, когда оплата за товар производится покупателем через определенное время после его получения. Но только если договором не предусмотрено иное. Если же в нем указано, что покупатель рассчитывается с продавцом за недвижимость только после регистрации сделки, то регистратор обязан наложить на объект обременение, которое снимается совместным заявлением сторон после полной его оплаты.

Залог в данном случае защищает интересы продавца, который может оказаться без денег, если покупатель их отдавать передумает. Для этого на помещение накладывается обременение, не позволяющее покупателю продавать или дарить его до полного расчета с продавцом.

И нередко возникают ситуации, когда в договоре каким-то образом, часто по глупости, а иногда и по злому умыслу, появляется следующая фраза: «В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на квартиру не возникает».

Она позволяет покупателю тянуть с оплатой сколько угодно времени, а часто и вообще не платить. До тех пор, пока обманутый продавец не начнет судиться за свои кровные или требовать отмены сделки. Но квартира к этому моменту уже может быть продана кому-то еще.

Чаще всего такие истории происходят с друзьями или знакомыми, которые настолько доверяют друг другу, что просто ленятся появиться лишний раз в МФЦ после сделки и снять обременение. Но зато получают за это бесценный урок на всю свою жизнь.

договор купли продажи с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here