письма арендодателю о снижении арендной платы

Иногда у арендаторов возникает желание снизить арендную плату. Существуют ли основания для снижения стоимости аренды и как это сделать? Ответы на эти и другие вопросы Вы узнаете из данной публикации.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат может проанализировать и Ваш договор на предмет уменьшения аренды. Звоните нам прямо сейчас.

Основания для снижения аренды

Первое основание для уменьшения размера аренды на момент подготовки данного материала – это введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом (подробнее про уменьшение аренды из-за covid-19 по ссылке). При этом арендатор должен осуществлять деятельность, в отношении которой введены ограничительные меры.

Иными основаниями для снижения аренды могут быть следующие:

• если арендатор не может использовать по независящим от него основаниям объект аренды, например из-за недостатков, за которые отвечает арендодатель
• если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту
• если арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на арендуемое помещение, например, наличие сервитута
• если существенно ухудшились условия пользования арендуемым помещением, за которые арендатор не отвечает, например, отсутствие электричества

Как составить заявление на снижение аренды?

Заявление арендодателю о снижении арендной платы составляется в свободной форме. При подготовке такого заявления рекомендуем указать следующую информацию:

1. наименование арендодателя, которому адресуется заявление
2. информация об арендаторе, который обращается с заявлением
3. информация о договоре аренды, в рамках которого арендатор просит уменьшить арендную плату
4. в тексте заявления излагаются обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит уменьшить размер платы, также следует указать ссылки на нормы права, которые предусматривают возможность снижения аренды при определенных обстоятельствах
5. в просительной части заявитель должен указать свою конкретную просьбу об уменьшении размера аренды
6. в случае приложения каких-либо документов, их следует перечислить в приложении заявления
7. заявление должно содержать подпись заявителя, расшифровку подписи и дату составления

Как добиться уменьшения арендной платы по закону?

Чтобы добиться от арендодателя снижения размера аренды по закону необходимо подготовить письменное мотивированное заявление о таком снижении со ссылками на нормы права, которые говорят о возможности снижения аренды.

При наличии определенных оснований для снижения платы, необходимо предоставить копии таких доказательств арендодателю.

Также следует указать в заявлении, что в случае не удовлетворения требований арендатора, он вынужден будет обратиться с заявлением в суд.

Не лишним будет при обосновании своей правоты при обращении за снижением платы по аренде привести ссылки на конкретную судебную практику.

Если же арендатор не соглашается на снижение аренды по соглашению сторон, тогда необходимо обращаться в суд.

Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды

Дополнительное соглашение о снижении аренды заключается в том же порядке, что и был заключен сам договор аренды.

Допсоглашение заключается непосредственно к основному договору аренды, поэтому на него в соглашении должна иметься ссылка.

Соглашение само собой оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами.

Если договором аренды предусмотрен какой-то особый порядок обмена документами и их подписания, то можно воспользоваться соответствующим порядком, например, обмен документами по электронной почте, подписанный электронной подписью.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как получить отсрочку по аренде по ссылке на сайте

Отказ в уменьшении арендных платежей

Обращение к арендодателю за снижением аренды, совсем не говорит о том, что аренда будет снижена, поскольку существует множество различных нюансов в данном вопросе.

У арендодателя в отдельных случаях есть право, а не обязанность на снижение аренды, поэтому, если в таких случаях арендодатель не захочет снижать аренду, то не факт, что его можно к этому понудить даже через суд.

Договором может быть не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять какие-то ресурсы арендатору, в связи с чем, отсутствие в период аренды соответствующих ресурсов, не влечет для арендодателя уменьшение аренды.

Отказ в снижении аренды на письменное заявление должен быть оформлен арендодателем в письменной форме с обоснованием своих доводов. Однако, не всегда можно получить такой отказ письменно, т.к. не все организации ведут какую-то письменную переписку, а предпочитают общаться по телефону.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить исковое заявление об уменьшении аренды

Уменьшение арендных платежей в судебном порядке

Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.

До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.

В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.

Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.

По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.

Последствия уменьшения арендной платы

Для арендодателя последствия уменьшения аренды, само собой влечет уменьшение получения дохода.

Если договор аренды был зарегистрирован, то допсоглашение к нему, которым изменяются условия договора, также должно быть зарегистрировано, что влечет расходы на регистрацию. При этом судебная практика в данном вопросе разная, и не всегда суды приходят к мнению о необходимости регистрации допсоглашения к договору аренды.

Заключая соглашение о снижении аренды, необходимо иметь документы, которые подтверждают наличие законных оснований для такого снижения, поскольку могут возникнуть вопросы у налоговых органов в данном вопросе. Налоговая заинтересована в получении больших налогов, поэтому и может заинтересоваться, когда налог начинают уплачивать в меньшем размере.

Шаблон заявления об уменьшении арендной платы по договору аренды, на основании п.3 ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ: скачать образец

Шаблон заявления об уменьшении арендной платы по договору аренды. Основанием выступает п.3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ, согласно которому арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества

На фирменном бланке

ООО «Указать наименование» /ИП

об уменьшении арендной платы по договору аренды

Между __________________________________________________ (арендатором) и Обществом с ограниченной ответственностью «Указать наименование»/ ИП______________________ (арендодателем) заключен договор № __ от 00.00.2019 г. аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью ___ кв.м, литер _, кадастровый номер: 00:00:000000000:000, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ________________________________.

Назначение аренды – размещение кафе.

Основной вид деятельности __________________ — 56,2, 56.10 в соответствии с ОКВЭД 2.

В соответствии с п. ___ договора арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы не позднее 05 числа каждого месяца.

В соответствии с п. ___ договора ежемесячная арендная плата составляет 100 000, 00 (сто тысяч) рублей.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ.

На территории города Москвы режим повышенной готовности введен Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ.

Указом Мэра от 26.03.2020 г. № 31-УМ «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ» (в редакции Указа от 04.04.2020 г. № 39-УМ) с 28 марта и до 1 мая приостановлена работа объектов общепита (указать иное основание, сделавшее невозможным продолжать деятельность в арендуемом помещении).

Мы вынуждены были закрыть наше кафе во исполнение требований Указа Мэра.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» арендодателям рекомендовано уменьшить размер арендной платы за период фактического вынужденного неосуществления деятельности.

У нас нет никаких сомнений, что введение ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции неблагоприятно влияет на ведение бизнеса в целом и затрагивает как арендаторов, так и арендодателей.

Учитывая, что в данной экстраординарной ситуации, находится большинство предпринимателей, мы в силах найти взвешенное решение для поддержки друг друга.

В связи с изложенным, учитывая характеристики арендуемого нами помещения, понесенные нашей компанией убытки, пользуясь правом арендатора требовать уменьшения арендной платы на основании п.3. ст. 19 федерального закона № 98-ФЗ, просим Вас уменьшить арендную плату до ____ тыс. в месяц на период с 28 марта 2020 года и до _______ 2020 года (или: до конца месяца, в котором будет принят Указ Мэра, отменяющий введение режима повышенного готовности).