почему не продается квартира

Описание страницы: почему квартиры долго не продаются и как ускорить сделку от профессионалов для людей.

Почему не продается квартира

Украинский рынок недвижимости, хоть и оживился в последние пару лет, но из кризиса пока так и не вышел. По оценкам риэлторов, выставленного на продажу жилья сейчас почти в десять раз больше, чем потенциальных покупателей.

На платформе OLX в категории «Продажа квартир, комнат» можно найти более 33,6 тысяч объектов только по Киеву и Киевской области. Некоторые объекты «улетают» буквально за считанные дни, тогда как другие находятся в базах агентств недвижимости и на онлайн-площадках годами.

По мнению управляющего партнёра компании ARTA Property Management Михаила Артюхова, выгодно продать квартиру даже при нынешнем избытке предложений — вполне реально. «Золотым стандартом» считается срок в 1-2 месяца.

«Минфин» совместно с OLX Недвижимость разбирался, почему квартиры становятся «непродажными» и что нужно сделать, чтобы найти покупателя и закрыть сделку без лишней волокиты и с выгодой для обеих сторон.

Это может быть объект, выбивающийся за рыночные стандарты. Скажем, трехкомнатная квартира в старом доме площадью около 150 квадратных метров, тогда как остальные трешки — порядка 60 квадратов.

Так, по данным OLX Недвижимость, в Печерском и Шевченковском районах, где расположено много царских и сталинских домов с квартирами больших размеров и высокой ценой квадратного метра, наблюдается низкий спрос на трехкомнатные квартиры — всего 6% и 5% откликов от покупателей соответственно. Святошинский же район, с более «стандартными» трешками, наоборот пользовался популярностью, на квартиры в нем пришлось четверть всех откликов в Киеве. Или наоборот, очень маленькая квартира, жилье с неудачной планировкой, расположенное «не в том» доме или районе. Например, на проспекте Победы в Киеве есть несколько старых домов, которые, как считается, атакуют вредители. Жилье там, несмотря на расположение в центре города, мягко говоря, не пользуется особым спросом.

Читайте так же:  суд не рассмотрел ходатайство и вынес решение

Согласно аналитике OLX, самыми популярными среди покупателей квартир в Киеве являются Дарницкий (Осокорки, Позняки), Голосеевский (Голосеево, Теремки), Шевченковский (центр), Оболонский (Оболонь), Печерский (центр). Больше всего квартир пытаются продать в Дарницком — 17%, в Голосеевском продают — 12% всех киевских квартир, а в Шевченковском — 11%. При этом на Дарницкий район приходится 39% всех откликов.

При этом за каждым районом уже закрепилась своя репутация. К примеру, Дарницкий, Оболонский, Голосеевский — лидируют в сегментах жилья эконом и комфорт плюс классов. Печерский и Шевченковский — в бизнес и премиум сегментах. На Осокорках и Позняках люди ищут жилье в относительно новых домах. На Оболони новостроек не так много, поэтому спросом пользуются квартиры в домах от 90 года постройки.

Почему квартиры долго не продаются?

Портал недвижимости superrielt.ru попытался разобраться, можно ли получить прибыль от продажи неликвидного жилья.

Увеличение срока реализации квартир – одно из последствий кризиса на столичном рынке недвижимости. Как говорят московские риелторы, только треть вторичной недвижимости удается продать по выставленной изначально цене, на остальные квартиры продавцам приходится делать скидку 5-20% (средний размер дисконта составляет 10%, а больше всего снижают цену на неликвидные объекты).

Если раньше покупатель на хорошую квартиру находился за 1-2 месяца, то теперь лоты находятся в экспозиции порядка 4-6 месяцев, не говоря уже о неликвидных объектах, которые могут годами «висеть» на рынке.

Почему происходит зависание

Как говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, чаще всего квартиры зависают в базе объявлений из-за неправильной цены (исключение составляет только элитное жилье). Причиной того, что квартиры пытаются продать дороже рыночной стоимости, является не жадность хозяев, а их субъективный подход к оценке.

Например, если владелец несколько лет назад сделал дорогостоящий ремонт, то может переоценить квартиру. Покупателей не интересует обновленный интерьер, но хозяин не может забыть, во сколько он ему обошелся.

Читайте так же:  ширина полосы движения по гост в городе

Элитная квартира со слишком экстравагантным ремонтом может «висеть» на рынке порядка 5-7 лет. Доброхотова вспоминает много примеров из своей практики: квартира с фресковым портретом хозяина на стене; фонтан в центре гостиной; квартира, полностью облицованная плиткой.

По словам генерального директора портала «Мира Квартир» Павла Луценко, стоимость таких лотов часто превышает 2-3 миллиона рублей, а желают их прибрести лишь единицы. Эксперт говорит, что к списку неликвидных объектов можно также добавить аварийное, ветхое и некачественное жилье, которое в перспективе могут снести. В области и регионах иногда продают даже квартиры с туалетом на улице, различные «гостинки» (под которыми подразумеваются коммуналки и общаги) с общей кухней и прочие лоты.

Часто выясняется, что это квартира, которая разделена на несколько частей, неудачно перепланирована и неправильно оформлена. Эксперты утверждают, что плохая перепланировка – еще один фактор, усложняющий продажу жилья.

Доброхотова приводит пример: из небольшой двушки сделали трешку, в результате комнаты стали микроскопическими. А квартира ведь трехкомнатная, и хозяева пытаются продать ее по соответствующей цене.

Но большая площадь жилья – также не всегда плюс. При неправильном оформлении такое жилье выглядит темным, комнаты визуально приобретают неправильную форму, а много неиспользованного пространства делает интерьер нефункциональным. Но из-за большой площади квартиры владелец не хочет продавать ее с большой скидкой.

Как «зависают» комнаты и доли

Квартиры с юридическими проблемами – отдельная тема. Речь также идет и о долях, которые достались новым хозяевам по наследству путем деления квартиры. Если объект много раз перепродавали, это отпугивает потенциальных покупателей, и не зря. Луценко говорит, что часто возникают проблемы с квартирами, где прописаны лица, ранее отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, объектами, полученными по наследству, а также, если собственник недееспособен. Продать такие квартиры очень сложно.

Елена В. купила комнату в коммуналке в центре столицы более 10 лет назад. Недавно хозяйка решила продать жилплощадь, но не может этого сделать. Основная проблема – закон о преимущественном праве соседей по коммунальной квартире на покупку.

Читайте так же:  как посчитать площадь участка

Елена рассказала, что в трехкомнатной квартире, совладелицей которой она является, также проживает семья по договору социального найма. Собственников третьей комнаты никто не знает – она долгое время стоит закрытая. Но для продажи объекта Елене необходимо получить отказ от покупки совладельцев коммуналки. Вторая комната принадлежит Москве, поэтому пришлось получать в соответствующих инстанциях официальный документ о том, что город не намерен покупать комнату Елены.

На поиски собственника третьей комнаты ушло много времени. Оказалось, что он живет на Украине и не бывает в Москве. Елена попросила друзей из Украины поискать «соседа» по адресным столам. Но вторую комнату успели приватизировать до завершения поисков, а третью – продали по фиктивному договору дарения. Новая хозяйка комнаты №3 согласилась нотариально оформить официальный отказ от покупки комнаты, но бывшие социальные наниматели наотрез отказались это делать. Согласно закону, можно отправить уведомления соседям по коммунальной квартире по почте: прислать письмо, составленное нотариусом, официально зафиксировать факт его получения. По истечении месяца оно может послужить доказательством того, что все формальности были соблюдены.

Но де-факто нотариусы отказываются принимать участие в подобных процедурах, риелторские агентства также не желают связываться с такими сделками.

Как резюмирует Елена, будучи полноправной собственницей объекта, она не может им распоряжаться. Кроме того, поскольку комнату приобрели в браке, для продажи жилья Елене нужно получить официальное согласие бывшего мужа, развод с которым состоялся 14 лет назад. Женщину возмущает абсурдность этой процедуры.

Ценовая деформация

Если хозяин неправильно составит объявление о продаже на сайте-агрегаторе, квартира также может долго искать покупателя.

Луценко говорит, что проблемы возникнут, если указано мало информации об объекте, написан неверный адрес, содержатся противоречащие данные, отсутствуют фотографии, либо они плохого качества. Такие лоты могут зависнуть в базе на годы. Эксперт отмечает, что сегодня предложение существенно превышает спрос, поэтому потенциальные покупатели интересуются в основном вариантами с адекватной презентацией.

Читайте так же:  как записаться в пфр через мос ру

Определяющую роль, конечно, играет цена. Нередко владельцы квартир в пятиэтажках «под снос» стремятся завысить цену на них. Однако точных списков сносимых домов, жильцов которых расселят, еще нет.

Также сложно будет продать жилье без скидки, если: все его окна выходят на шоссе; на ремонт уйдет немало средств; квартира находится на последнем этаже, а в доме нет лифта.

Не стоит надеяться на быструю реализацию объекта, купленного в валютную ипотеку, особенно если банк препятствует продаже, либо сумма залога выше, чем рыночная стоимость квартиры.

Однако, по словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, объекты недвижимости зависают на рынке по вине риелторов либо неадекватных продавцов. Эксперт утверждает, что, сделав скидку в 20-30%, можно быстро продать любую квартиру.

Что делать если квартира не продается, и при этом цена на нее – почти самая низкая? Есть неочевидное решение!

Если вы будете продавать свою недвижимость, то рано или поздно столкнётесь примерно с такой ситуацией:

Многие собственники (да и риэлторы) теряются в такой ситуации. И с документами все в порядке, и сама квартира не имеет «дурной славы». Реклама тоже точно не хуже других. Фото могут быть даже лучше, чем в других рекламных объявлениях. У вас даже может быть простая/свободная продажа.

Но не продается, хоть тресни!

Очевидная логическая ошибка

Всегда говорю о том, что «снизить цену всегда успеете». Потому что это самое легкое. Это самое простое решение, которое так любят многие риэлторы продавцов, в отличие от самих собственников.

Но простое в данном случае не значит верное. В дальнейшем вы увидите, почему уменьшение рекламной цены лишь усугубит ситуацию с продажей.

Неочевидное решение

Да, вот так просто. Но для многих продавцов это НЕЛОГИЧНОЕ решение.

Зачем повышать цену на товар, который и так не продается? Как повышение цены поможет продать то, что не продаётся и по более низкой цене?

Читайте так же:  когда приходят дивиденды по акциям

Не спешите. Есть, как минимум, два объяснения, почему повышение цены на вашу квартиру поможет продаже в самые кратчайшие сроки.

Вариант №1. Эзотерический

Я не фанат эзотерики, энергий потоков чего-либо, невидимых аур и тому подобных явлений.

Тем не менее, мне встречались люди, которые не просто разбирались во всём этом, но и демонстрировали мне, как все это может работать в жизни.

Один из таких людей, который «лечит душу человеческую» через какие-то практики, однажды произнес интересные слова:

Верить или нет такому объяснению – дело каждого. Для меня это совсем неочевидно, но и я – слишком циничный человек.

Вариант №2. Практичный

Продавая квартиру в нижнем ценовом диапазоне цен квартир-конкурентов, вы соревнуетесь с этим квартирам. А еще и с теми объектами, которые продаются по самой высокой для себя рекламной цене, но заведомо уступают вашей.

Например, продавая квартиру за 100 рублей, когда большинство квартир- аналогов продается за 103 рубля, вы конкурируете еще и с теми, что продаются за 98, где эти самые 98 рублей – самая высокая рекламная цена на такие квартиры и они классом ниже, чем ваша недвижимость.

И когда покупатель приходит смотреть вашу квартиру, он сравнивает вашу квартиру с теми, что описаны чуть выше. Видит, что ваша квартира намного лучше. И тогда вопрос «А почему так дешево?» направляет мысли покупателя совсем не в ту сторону, которая нужна вам.

Не бойтесь поднять цену в рекламе вашей квартиры, если продажа «стоИт», хотя с документами, самой квартирой и инфраструктурой все в порядке!

В этом случае есть большая вероятность, что придет именно тот покупатель, которому нужна именно ваша недвижимость.

почему не продается квартира
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here