покупка доли в квартире подводные камни

Описание страницы: каковы могут быть риски при покупке доли в квартире от профессионалов для людей.

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют. Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении. Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

  1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
  2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
  3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.
Читайте так же:  через какое время можно продавать квартиру

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

  • Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
  • Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
  • Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России
Читайте так же:  что такое инвентарный номер

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Читайте так же:  как получить гражданство антарктиды гражданину россии

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями. Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.
Читайте так же:  открыть ооо без расчетного счета

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Купить долю в квартире в Москве для прописки

Москва – великий город, в который стремятся попасть многие, желающие подзаработать, изменить свою жизнь к лучшему, добиться новых вершин. Однако, для реализации указанных целей на практике, как правило, возникают проблемы, касающиеся регистрации. Эта статья для тех кто собирается купить микро долю в квартире исключительно для прописки. Важно помнить, что купив микро долю в квартире, прописаться на ней может только покупатель этой доли, он не сможет прописать на эту долю свою супругу, брата, или родителей.

Что нужно помнить, приобретая долю в квартире?

При приобретении доли в квартире следует учитывать несколько важных моментов:

  • площадь приобретаемой доли, поскольку сотрудники паспортного стола (ФМС), несмотря на отсутствие законодательно установленных нормативов для прописки, в большинстве случаев не осуществляют регистрацию собственников долей, если их часть в натуре составляет менее социальной нормы;
  • неблагополучные соседи могут стать существенным препятствием при перепродаже вашей доли в будущем, они же могут поставить запрет на прописку в паспортном столе;
  • минимальное количество сособственников квартиры, поскольку согласно нормам ГК (ст. 246, 247, 250), владение и распоряжение совместным имуществом осуществляется только с согласия совладельцев. Более того, последние имеют право преимущественной покупки в случае продажи доли в квартире.
  • в случае возникновения споров относительно порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, необходимо разрешать все разногласия в судебном порядке.
Читайте так же:  льготы и пособия многодетной семье

Как купить долю в квартире? Советы

  1. Перед оформлением сделки и передачей денег обязательно необходимо проверить документы продавца и удостовериться в его правах на отчуждаемую долю. Для этого следует попросить у контрагента паспорт и правоустанавливающие документы на долю в квартире (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения и т.п.).
  2. В случае работы не с непосредственным собственником, а с его представителем, рекомендуется проверить его доверенность и полномочия на заключение сделок по отчуждению имущества.
  3. Ознакомьтесь с выпиской из домовой книги, позволяющей узнать о прописанных в квартире. В случае проживания в ней многодетных семей, несовершеннолетних, при наличии более 2-х собственников и многочисленного количества проживающих, лучше не приобретать подобную недвижимость.
  4. Удостоверьтесь в реальности отказа содольщика от права преимущественной покупки доли в совместном жилье. Наверняка это сделать невозможно, но попробуйте хотя бы попросить у продавца письменный отказ других совладельцев от покупки и/или почтовое уведомление о получении письма с их уведомлением о продаже. Свое требование можно аргументировать ч.2 ст. 250 ГК РФ, закрепляющей обязанность письменного уведомления совладельцев имущества о продаже одной из долей. Также стоит обратить внимание на истечение срока, в течение которого действует право преимущественной покупки (1 месяц с момента уведомления).
  5. При обнаружении в паспорте продавца штампа о регистрации брака, потребуйте у него письменное подтверждение согласия супруга на отчуждение недвижимости. Также насторожиться следует в случае нахождения конрагента в разводе, поскольку продаваемая часть квартиры может находиться в совместной собственности супругов.

Все эти вопросы лучше доверить юристу, только он сможет помочь Вам купить долю в квартире что бы Вы, в последующем смогли на ней прописаться.

Проблемы при приобретении доли в квартире в Москве и их решение

При продаже доли в квартире, с целью обхождения нормативного предписания о праве преимущественной покупки отчуждаемой части, совладельцами недвижимости на практике нередко заключаются договоры дарения, вместо купли-продажи. Такое основание перехода права собственности может быть оспорено владельцами иных долей, как мнимая сделка.

Приобретать долю в квартире желательно не в виде части в абстрактном праве собственника, а в виде выделенной площади (отдельной комнаты). Это позволит избежать приобретения одной десятой или двадцатой части однокомнатной квартиры, площадь которой не позволит реализовать основную поставленную цель – прописаться.

покупка доли в квартире подводные камни
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here