правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме

Описание страницы: правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме от профессионалов для людей.

Перед направлением электронного обращения в Минстрой России, пожалуйста, ознакомьтесь с изложенными ниже правилами работы данного интерактивного сервиса.

1. К рассмотрению принимаются электронные обращения в сфере компетенции Минстроя России, заполненные в соответствии с прилагаемой формой.

2. В электронном обращении может содержаться заявление, жалоба, предложение или запрос.

3. Электронные обращения, направленные через официальный Интернет-портал Минстроя России, поступают на рассмотрение в отдел по работе с обращениями граждан. Министерство обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращений. Рассмотрение электронных обращений осуществляется бесплатно.

4. В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» электронные обращения регистрируются в течение трёх дней и направляются в зависимости от содержания в структурные подразделения Министерства. Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации. Электронное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию Минстроя России, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением об этом гражданина, направившего обращение.

5. Электронное обращение не рассматривается при:
— отсутствии фамилии и имени заявителя;
— указании неполного или недостоверного почтового адреса;
— наличии в тексте нецензурных или оскорбительных выражений;
— наличии в тексте угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
— использовании при наборе текста некириллической раскладки клавиатуры или только заглавных букв;
— отсутствии в тексте знаков препинания, наличии непонятных сокращений;
— наличии в тексте вопроса, на который заявителю уже давался письменный ответ по существу в связи с ранее направленными обращениями.

6. Ответ заявителю обращения направляется по почтовому адресу, указанному при заполнении формы.

7. При рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия. Информация о персональных данных заявителей хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных.

8. Обращения, поступившие через сайт, обобщаются и представляются руководству Министерства для информации. На наиболее часто задаваемые вопросы периодически публикуются ответы в разделах «для жителей» и «для специалистов»

Читайте так же:  место исполнения обязательств

Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.

Общая проблема заниженности тарифов

Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.

Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.

Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.

Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м 2 .

Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются. Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.

Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.

С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются. Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.

Читайте так же:  устройство и принцип работы тиристора

Градация тарифов исходя из категории собственников

Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.

Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:

— управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания ;

— если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.

При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности. Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:

— жилое помещение или нежилое;

— используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;

— является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.

Читайте так же:  образец договора купли продажи животных

Судебная практика по дифференцированным тарифам

Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м 2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м 2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м 2 ).

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м 2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Правила содержания общего имущества

Какие правила содержания общего имущества в многоквартиных домах?

Вопросы, связанные с темой ЖКХ, в нашей стране будут актуальными пока полностью не решатся проблемы жильцов. Собственники квартир не удовлетворены состоянием, в котором находятся их дом (и таких жильцов по стране масса, в каждом крупном городе).

Владельцы жилья каждый месяц платят на содержание дома и капитальный ремонт, но результат получают не тот, который ожидают. Многоквартирный дом не ремонтируют, краска в подъездах не обновляется вовремя, крыша протекает, регулярно страдают верхние этажи.

А недавно в Санкт –Петербурге произошел вопиющий случай. На женщину с ребенком упала часть балкона. Ребенок не пострадал, а вот его мама получила тяжелые травмы. Наказание виновным назначит суд.

Общее имущество и имущество в собственности жильцов, за которое они отвечают

Принцип такой: если имущество используется более чем одной квартирой — оно является общим. Например, лифтом пользуются многие жильцы, то же самое относится к детской или спортивной площадке возле дома, места для стоянки машин.

Статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме определено, где общее имущество, а где нет. Собственники платят за текущий и капитальный ремонт, управляющая компания (далее по тексту УК или ТСЖ) выполняет свою работу. Это идеальный вариант. В жизни так бывает редко. Между жильцами и УК нередко возникают конфликты, которые доходят до суда.

Пример из практики. Управляющая компания заплатила за халатное отношение к своим обязанностям (Апелляционное определение от 15 марта 2016 года, дело № 33-1769/2016. Оренбургский областной суд взыскал с управляющей компании в пользу истца ущерб в размере более 35 тысяч, моральный вред – 30 тысяч рублей, штраф по Закону о защите прав потребителей.

Читайте так же:  магистратура дает отсрочку от армии

Суд постановил:

  • ответчик плохо управлял домом, допустил протечку крыши, залив квартиру истца;
  • ответчик нарушил законы, договор управления многоквартирным домом. Ремонт крыши не сделан вовремя.
  • причинение ущерба подтверждает акт о заливе, а стоимость ущерба – акт экспертизы. Недобросовестной управляющей компании придется компенсировать истцу понесенные им расходы.

Споры по поводу того, какое имущество является общим, а какое нет

Пример из практики. Кемеровский обл. суд пояснил (Апелляционное определение по делу № 33-4545/2016 от 12 апреля 2016 года):

  • автомобиль истца поврежден наледью, сошедшей с козырька балкона, а не с крыши дома, поэтому управляющая компания не должна возмещать ущерб, причиненный падением снега;
  • УК приложила документы и фотографии, что здание имеет ровную крышу и растаявшая вода стекает по специальным стокам;
  • балконы – это не общее имущество. Владельцы квартир сами должны смотреть за состоянием балконов, их очисткой от снега;
  • Постановление № 491 гласит, что нельзя отнести к общему имущество, которым пользуются жильцы только одной квартиры;
  • с учетом изложенных фактов управляющая компания ущерб возмещать не должна, потому как ее ответственности здесь нет.

Комментарии

Получилось, что истец зря потратился на независимую экспертизу для расчета ущерба, причиненного его автомобилю. Но полагаем, что можно попробовать добиться возмещения ущерба, подав иск на владельца квартиры, в которой расположен этот балкон.

Пример №3. Пермский краевой суд пояснил, что в доме есть самостоятельные помещения, выполняющие обособленные функции (Апелляционное определение от 24 февраля 2016 г., дело № 33-1876). То, что в самостоятельном помещении (в данном деле — это подвал) есть системы снабжения электричеством и водой не означает, что подвал можно включать в собственность либо давать доступ к нему всем жильцам. Нет технической возможности использовать эти системы. Поэтому Муниципальное образование Перми законно отказало в регистрации общедолевой собственности.

Перечислим правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

6 важных правил содержания общего имущества:

Дом должен быть безопасен для жильцов. Аварийное состояние — не допустимо.

Доступность для жильцов помещений в доме и участка возле дома.

Права, интересы жильцов — должны соблюдаться.

Инженерные коммуникации оборудования должны поддерживаться в рабочем состоянии.

Внешний вид здания поддерживаться в состоянии, отвечающим требованиям документов для строительства и реконструкции.

Должны выполняться требования законов о сбережении энергии.

Если вы столкнулись с халатностью управляющей компании, нарушением постановления об утверждении правил содержания общего имущества — обращайтесь в суд, прокуратуру, администрацию города. Обжалуйте бездействие органов, которым доверили управление многоквартирным домом.

Так, Мурманский областной суд обязал организацию, взявшую на себя обязанность управлять домом, починить асфальт на придомовой территории, устранить выбоины, поставить бордюры (Апелляционное определение от 10 марта 2016 г., дело № 33-769-2016).

Читайте так же:  от чего зависит страховка на машину

Теперь о том, каким образом должен осуществляться контроль над состоянием, в котором находится дом.

Возникает вопрос, как контролируется состояние, в котором находится жилой дом? Обратимся к Постановлению об утверждении правил содержания общего имущества.

11 этапов контроля над состоянием общедомового имущества:

  1. Владельцы квартир и сотрудники управляющих компаний осматривают состояние дорог, клумб и дома, следят — ни возникает ли угрозы жизни и здоровью жителей.
  2. Обеспечение нормальной работы инженерных систем и электрического оборудования.
  3. Поддержание уровня влаги и температуры в пределах, допустимых законодательством, нужных показаний.
  4. Уборка, очистка здания, участка земли, на которой оно расположено.
  5. Уборка и вывоз мусора.
  6. Обезвреживание и перевозка в специальные места ламп, содержащих ртуть.
  7. Соблюдение мер безопасности при пожарах.
  8. Озеленение придомовой территории, поддержание в исправном состоянии объектов на территории здания.
  9. Ремонт текущий и капитальный, подготовка к новому сезону года, как здания, так и придомовой территории.
  10. Принятие мер по сбережению энергии.
  11. Установка, ввод в эксплуатацию общих счетчиков на газ, воду, электричество. Включает технический сервис, осмотр приборов.

Согласно пункту №12 Постановления Правительства РФ за номером 491 владельцы квартир могут сами контролировать состояние имущества, передать по договору эти полномочия другой организации (управляющая компания или ТСЖ).

Вопрос о выборе организации для управления жилым домом — серьезный, потому нужно внимательно отнестись к выбору управляющей компании.

  • Если УК или ТСЖ, управляющие вашим домом, вас не устраивают, компанию можно сменить. Перед этим соберите максимум информации о других УК и ТСЖ, поинтересуйтесь мнением жильцов домов, где работают другие компании. Старайтесь выбрать лучшее для своего дома.
  • Соберитесь с другими жильцами и назначьте ответственного человека, который будет защищать интересы жильцов, проверять работу вашего ТСЖ.

Если остались вопросы по жилищному законодательству, правам на имущество в многоквартирном доме, вопросы, как применяется Постановление Правительства РФ за номером 491 — помогут юристы сайта «33 Юриста.ру». Специалисты представят подробные консультации по Постановлению 491 правила содержания общего имущества и разъяснят сложные вопросы.

правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here