продать долю в квартире в спб

Описание страницы: продается угол в комнате от профессионалов для людей.

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть "по кусочкам" трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот "подарок", они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Читайте так же:  являются ли супруги близкими родственниками

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля "лишнего" соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Читайте так же:  дополнительный отпуск за выслугу лет в мвд

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Какие документы требуются для продажи доли в квартире в Санкт-Петербурге

Продать долю в квартире, конечно, сложнее, чем жилье целиком, но и эта миссия выполнима. Главное — соблюсти все правила и четко понимать свои права и обязанности. Об этих нюансах и поговорим в статье.

Пакет документов для сделки

  • Паспорта продавца и покупателя (если один из них несовершеннолетний или недееспособный, нужны также документы опекунов, если интересы продавца или покупателя представляет доверенное лицо, понадобится доверенность).
  • Выписка из ЕГРН (единого госреестра недвижимости) на жилье, доля в котором продается, или свидетельство о регистрации права (если оно выдано до 2016 года). Выписку можно заказать в МФЦ (многофункциональном центре) за 450 руб.
  • Документ, подтверждающий права продавца на долю — договор-основание (купли-продажи, приватизации, дарения) или свидетельство о наследстве.
  • Технический и кадастровый паспорта на жилье, их можно заказать в МФЦ или БТИ (бюро технической инвентаризации).
  • Выписка из домовой книги о составе семьи.
  • Согласие супруга/-и продавца с печатью нотариуса (если доля покупалась в браке, но оформлена только на продавца).
Читайте так же:  иные ограничения обременения прав что это значит

Дополнительно нотариус может запросить у продавца справку из ПНД (психоневрологического диспансера) о психическом состоянии, особенно, если он пожилой человек, и справку из наркологического диспансера.

Также для заключения договора необходимо либо нотариально заверенное подтверждение того, что преимущественное право сособственников недвижимости на покупку доли соблюдено (например, уведомления о вручении писем о продаже), либо их отказы от этого права. Без этих документов вашу сделку могут приостановить или не оформить (пп. 40 п. 1 ст. 26 218-ФЗ, а также ст. 250 ГК РФ).

Если вы хотите продать долю, принадлежащую ребенку, потребуется согласие органов опеки на сделку, подробнее об этом мы писали здесь.

Что указывать в договоре купли-продажи:

  • площадь, номер комнаты, кадастровый номер и стоимость доли;
  • условия оплаты, передачи, освобождения доли в квартире (о безопасных и сомнительных вариантах оплаты при продаже недвижимости мы рассказывали здесь).

Пара нюансов, которые нужно иметь в виду

Легально продать долю можно только после того, как вы сообщите другим собственникам квартиры о своих планах. Чтобы иметь доказательства того, что вы их оповещали, делайте это заказными письмами самостоятельно или с помощью нотариуса. В письмах нужно указать стоимость вашей доли и условия продажи.

В течение 1 месяца с момента доставки писем сособственники могут выкупить ее у вас. Если спустя месяц никто из них не захочет выкупить вашу часть собственности и/или напишет отказ от покупки, можно смело искать покупателя на стороне и оформлять сделку в Росреестре.

Важно: люди, владеющие остальными долями в квартире, имеют право выкупить вашу долю по той же цене и на таких же условиях, которые вы предлагаете стороннему покупателю. Если впоследствии вы сторгуетесь с покупателем на цену ниже той, что вы предлагали другим собственникам вашей квартиры, нужно повторно уведомлять их и ждать их ответа. Если конечная цена продажи окажется выше, повторно уведомлять сособственников не нужно.

Меньше всего проблем при продаже доли третьим лицам вас ожидает, если вы получите от всех остальных собственников нотариально заверенные отказы от покупки вашей доли. В этом случае вы можете продавать ее, как только последний из отказов появится у вас на руках. Оформление каждого такого отказа от покупки обойдется в сумму около 1000-2000 руб. Если среди сособственников есть несовершеннолетние, для получения их отказа нужно согласие органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Чего делать не нужно: если вы решите продавать долю, не сообщая об этом остальным собственникам или предлагая им завышенную цену, в течение 3 месяцев они могут через суд отвоевать долю у вашего покупателя, выплатив ее стоимость вместо него. Рекомендуем действовать по закону сразу, чтобы избежать срыва сделки и лишних проблем.

Алгоритм действий

Вкратце последовательность действий выглядит так:

  1. Предложение сособственникам недвижимости выкупить вашу долю.
  2. Если желающих не нашлось — поиски другого покупателя. Безопаснее всего делать это через риелторские конторы, но можно и самостоятельно подать объявления в газеты и онлайн-маркетплейсы. Как написать хорошее объявление о продаже недвижимости, мы рассказывали здесь.
  3. Обращение к нотариусу, письменное оповещение сособственников о предстоящей продаже.
  4. Сбор пакета документов, указанных в начале статьи.
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Регистрация в Росреестре договора о продаже доли и смене ее собственника.
Читайте так же:  процедура переоформления автомобиля

Заключение

Важно понимать: вы беспрепятственно можете продать долю в квартире без оглядки на согласие или протест со стороны других собственников или прописанных/живущих в данный момент в квартире лиц. Если они не могут/ не хотят выкупить вашу долю в течение месяца после того, как вы письменно их оповестили, или они просто проигнорировали ваши письма, их мнение никак не помешает вам продать вашу долю, даже если они против.

Главное — действовать в рамках закона, обратиться к опытному нотариусу, и никаких проблем не возникнет. А подобрать новое жилье в хороших районах СПб и области после продажи вашей доли в старой недвижимости поможет наша подборка новостроек:

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего и покупка новой

Когда можно и нельзя продать квартиру с долей ребенка, с чем это связано и как действовать. Нужно ли разрешение второго родителя, меняет ли что-то привлечение маткапитала, что еще необходимо учитывать.

Неугодные жильцы: как выписать человека

Проще всего выписать жильца, если он согласен и готов обратиться с заявлением в паспортную службу или другой орган, в котором осуществляется регистрация по месту жительства. Выписку можно оформить в отделениях Федеральной миграционной службы, многофункциональных центрах.

Как делить будем? Порядок определения долей в квартире

Раздел квартиры, относящейся к долевой собственности, регламентируется статьей 251 ГК РФ. Любой совладелец вправе выделить свою долю в натуре — по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Как подарить долю в квартире: юридические тонкости

Правила оформления дарственной на долю прописаны в статье 572 ГК РФ (пункт 1). Сделка проходит так же, как и при дарении всей квартиры или дома. Одариваемыми могут быть родственники и посторонние лица.

Читайте так же:  какую кредитную карту выбрать

Что значит «разменять жилье» сегодня?

В недавнем прошлом обмен квартир был обычной практикой. Все граждане являлись нанимателями государственного жилья, а значит, находились в равных условиях. Сегодня процент недвижимости, остающейся в муниципальной собственности, по стране не превышает 20.

продать долю в квартире в спб
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here