жилье коммерческого найма

Описание страницы: для сокращения городской очереди появится «коммерческий найм» от профессионалов для людей.

Смольный будет сдавать очередникам жилье на условиях коммерческого найма, по ценам в четыре раза ниже рыночных. До конца года власти намерены передать в аренду около 500 квартир. Тем, кто согласится на такой вариант, из муниципальной очереди придется выйти.

Пакет поправок к городским жилищным законам был в первом чтении принят городским ЗС. По просьбе губернатора документ рассматривают в ускоренном темпе. Чтобы закон заработал уже в этом году и получил необходимое бюджетное финансирование, он должен вступить в силу 1 июля.

Возможность коммерческого найма предусмотрена в Жилищном кодексе РФ, а теперь будет учтена и в региональном законе о жилищном фонде коммерческого использования.

Пока город готов сдавать в аренду жилье только очередникам. При этом место в очереди граждане теряют. «Разумеется, многих это остановит, — говорит представитель губернатора в ЗС Михаил Бродский. — Но те, кто трезво оценивает свои силы и понимает, что им денег на свою квартиру не накопить даже с учетом городских субсидий, согласятся».

Первый вопрос: откуда возьмутся квартиры для арендаторов? По-видимому, из бюджетных новостроек плюс свободные помещения городского жилищного фонда.

«Сейчас к переводу в коммерческий фонд готовится порядка пятисот квартир, главным образом в быстро развивающихся Красносельском и Приморском районах. Думаю, первых новоселов по программе следует ожидать уже в конце текущего года», — говорит председатель ЗС Вадим Тюльпанов.

Решение о количестве квартир и комнат, вовлекаемых в эту программу, каждый год город будет принимать отдельно. То есть — это те же самые квартиры (построенные или освободившиеся), которые Смольный должен был бы передать очередникам бесплатно. Чем популярнее будет аренда — тем меньше шансов у «обычных» очередников. Впрочем, как отметил г н Бродский, для большинства граждан шансы на получение бесплатного жилья и раньше были чисто теоретическими.

Предлагать квартиры в аренду гражданам будут по порядку, в зависимости от даты постановки на учет. Претендовать они смогут лишь на нормативные метры: 33 кв.м для одиноких проживающих и по 18 «квадратов» — для членов семьи.

Читайте так же:  при разводе как делится ипотечная квартира

Пока неясно, смогут ли претенденты выбирать и каковы будут последствия отказа от предложенных вариантов.

Власти намерены сдавать не только отдельные квартиры, но и комнаты в коммуналках — если в результате квартира станет односемейной. Коммунальные помещения можно будет в дальнейшем выкупить в собственность, прочие — нет.

Второй вопрос: большинство обитателей коммуналок ведь и так стоят в очереди. То есть отдельные квартиры им (теоретически) положены бесплатно. Логично было бы им «лишнюю» комнату отдать, снять с очереди и забыть…

Плата за однокомнатную квартиру (без стоимости коммунальных услуг) в среднем составит 4620 рублей в месяц, за двухкомнатную — 6380 рублей, за трехкомнатную — 8690 рублей.

Тариф рассчитывается по сложной формуле. Размер платы будет зависеть в том числе от «коэффициента потребительских качеств» жилья и базовой ставки: она минимальна для панельных домов и максимальна — для дореволюционных зданий после реконструкции. Базовая ставка рассчитана исходя из стоимости строительства с рассрочкой на 25 лет.

Как и кто ее будет повышать — пока неясно. (Депутаты надеются, что не более чем на уровень инфляции.)

Договор коммерческого найма с гражданами заключат на год — с пролонгацией, если не будет задолженностей. Долги по оплате — единственное основание для расторжения договора. Еще вопрос: а куда будут выселять неплательщиков?

КСТАТИ

По данным Жилищного комитета, сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоят 195 000 петербургских семей. В 105 000 коммуналок живут около 660 000 человек… Данных о движении городской очереди (с льготниками разных категорий и без них) в открытом доступе нет.
Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко внесла на рассмотрение ЗакС законопроект о коммерческом найме для очередников и преимущественном праве выкупа комнат в коммуналках для жильцов этих квартир.

Читайте так же:  проверить ооо по инн на сайте налоговой

В целях расселения коммуналок законопроектом предусматривается право граждан, проживающих в них, на выкуп «последних» свободных комнат с рассрочкой платежа, а также на их предоставление по договору коммерческого найма с последующим правом выкупа. Кроме того, городское законодательство предусматривает возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам коммерческого найма.

Согласно городскому закону от 28 июля 2004 года «О содействии Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» предоставление по договорам найма жилых помещений коммерческого использования, находящихся в собственности Петербурга, является одной из форм содействия в улучшении жилищных условий.

При этом коммерческие жилые помещения не подлежат приватизации. Граждане могут такими помещениями пользоваться, но не приватизировать, а следовательно, продавать, обменивать их тоже не имеют права.

В связи с этим законопроект:

— исключает возможность выкупа гражданами жилых помещений, предоставленных им по договору коммерческого найма (за исключением «последних» свободных комнат в коммуналках);

— определяет условия предоставления таких помещений.

Плата за найм будет дифференцированной для различных категорий нанимателей. Для жилых помещений коммерческого использования размер базовой ставки будет выше, чем за помещения, сдаваемые по договорам соцнайма и найма специализированного жилья.

Помещения по коммерческому найму будут предоставляться гражданам, состоящим на жилищном учете. Кроме того, они или члены их семьи должны проживать в социальном жилье, или быть собственниками жилья. То есть, по коммерческому найму помещения будут предоставляться в дополнение к уже занимаемым. При этом размер предоставляемой по коммерческому найму площади будет не более общей площади по договору социального найма.

Плата будет отчисляться в бюджет Петербурга. Средняя стоимость оплаты коммерческого найма жилого помещения составит для 1-комнатной квартиры 4620 рублей, для 2-комнатной – 6380 рублей, для 3-комнатной – 8690 рублей в месяц.

Предоставление жилых помещений по коммерческому найму будет осуществляться при условии подачи гражданами заявлений о снятии с жилищного учета.

ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем .

Читайте так же:  договор о приватизации квартиры где получить дубликат

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

Читайте так же:  методы внутреннего финансового контроля

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Читайте так же:  сроки рассмотрения ипотеки

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

жилье коммерческого найма
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here